Перейти к основному содержанию

Статья 30 ГрК РФ. Правила землепользования и застройки

Новая редакция Ст. 30 ГрК РФ

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Границы указанных зон и территорий могут отображаться на отдельных картах.

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Комментарий к Статье 30 ГрК РФ

1. Комментируемая статья определяет цели разработки правил землепользования и застройки, раскрывает их содержание, предусматривает порядок их применения и внесения изменений в указанные правила.

2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает целевое назначение разработки правил землепользования и застройки. Они разрабатываются прежде всего для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, т.е. обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов данных территорий.

Также разработка указанных правил осуществляется в целях сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" устанавливает, что охрана окружающей среды - это деятельность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленная на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий.

В соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Целью разработки правил землепользования и застройки названо также создание условий для планировки территорий муниципальных образований, которая осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Также разработка указанных правил имеет целью обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Целью разработки правил землепользования и застройки является также создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам).

3. Часть 2 комментируемой статьи определяет содержание правил землепользования и застройки.

Так, правилами должен быть определен порядок их применения (его содержание установлено ч. 3 комментируемой статьи) и изменения, должны быть включены карты градостроительного зонирования, устанавливающие границы территориальных зон, а также градостроительные регламенты, устанавливающие виды разрешенного использования земельных участков в пределах соответствующей территориальной зоны.

4. Частями 4 и 5 комментируемой статьи устанавливаются требования, предъявляемые к карте градостроительного зонирования.

При установлении на данной карте границ территориальных зон вводится запрет на формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах.

5. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает содержание градостроительного регламента в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

6. Проиллюстрируем комментируемые нормы о правилах землепользования и застройки на примере решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 21 марта 2006 г. N 138 "Об утверждении Типовых правил землепользования и застройки".

Типовые правила землепользования и застройки городского, сельских поселений Хабаровского муниципального района являются методической основой для формирования правового регулирования градостроительства городского, сельских поселений Хабаровского муниципального района - правил землепользования и застройки поселений на основе градостроительного зонирования территорий.

Типовые правила определяют примерные виды (этапы) работ по разработке правил и карт зонирования территорий городского и сельских поселений, состав и содержание материалов зонирования. В конкретных поселениях эти вопросы уточняются с учетом местных условий, нормативных правовых и нормативно-технических документов Хабаровского края и органов местного самоуправления в области градостроительства.

Правила землепользования и застройки являются местным правовым актом прямого действия на территории поселения, регламентирующим градостроительную деятельность, устанавливающим порядок правового регулирования комплексного развития, использования и организации территории, определяющим правила и процедуру градостроительной и строительной деятельности, а также отношений и разрешения споров между участниками градостроительной деятельности на территории поселения.

Правила - нормативный правовой документ, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила основаны на градостроительном зонировании и предназначены для:

реализации планов и программ развития территории поселений, межселенных территорий, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;

установления правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для собственников и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;

создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;

обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний;

обеспечения контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.

Целью Правил является обеспечение правового регулирования градостроительными средствами:

защита прав граждан и обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки;

обеспечение открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

подготовка документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости;

контроль соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования;

обеспечение благоприятных условий среды жизнедеятельности населения;

ограничение вредного воздействия хозяйственной, в том числе градостроительной, деятельности на окружающую природную среду;

защита территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

охрана и использование особо охраняемых природных территорий и объектов историко-культурного наследия, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий;

повышение эффективности землепользования и застройки территорий поселений;

привлечение инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;

развитие рынка недвижимости поселений (земельных участков, зданий, сооружений);

обоснованность для налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличения поступлений в бюджеты всех уровней;

благоприятные условия для привлечения инвестиций в развитие недвижимости, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры поселений.

Правила регулируют градостроительную деятельность органов государственной власти, органа местного самоуправления, физических и юридических лиц на основе:

карт градостроительного зонирования поселений, градостроительных регламентов по видам разрешенного использования и параметрам допустимых строительных изменений недвижимости;

межевания территорий поселений на земельные участки, формирования земельных участков как объектов недвижимости;

согласования целевого использования земельных участков, строительных намерений собственников недвижимости и инвесторов на основе правового зонирования;

предоставления разрешений на строительство;

обеспечения открытости и доступности для граждан информации о градостроительном зонировании и застройке территории поселений, участия граждан в принятии решений по этим вопросам;

контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости;

установления оснований для органов власти, судебных органов при принятии решений по спорным вопросам землепользования и застройки;

обоснования принятия решений органов власти об ограничении использования и строительных изменений недвижимости, не соответствующих настоящим Правилам, а также для установления публичных сервитутов;

установления порядка внесения в Правила дополнений и изменений, а также принятия решений об отклонении от Правил.

Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и стандартами, иными обязательными требованиями, установленными уполномоченными органами Российской Федерации, Хабаровского края в целях обеспечения безопасности жизнедеятельности и здоровья людей, надежности сооружений, охраны памятников истории и культуры, окружающей природной среды, а также с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления поселений в части, не противоречащей Правилам.

Правила обязательны для органов государственного контроля, местного самоуправления поселений (должностные лица в пределах их компетенции), физических и юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность на территории поселений.

Правила, включая все входящие в их состав документы и приложения, являются открытыми для физических и юридических лиц.

Документы градостроительного зонирования состоят из:

градостроительных регламентов (текстовой части) - описание видов разрешенного использования земельных участков и допустимых параметров строительных изменений недвижимости, а также ограничений по требованиям охраны памятников истории и культуры, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим условиям;

карт (схем) или планов зонирования (графическая часть), иллюстрирующих границы территориальных зон с указанием их кодового обозначения, а также карт (схем) или планов зон ограничений использования и строительных изменений земельных участков, иных объектов недвижимости с указанием ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры, по экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим условиям.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливают виды разрешенного использования и параметры допустимых строительных изменений недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой территориальной зоны (подзоны).

Разрешенным считается такое использование недвижимости, которое соответствует:

градостроительным регламентам по видам разрешенного использования недвижимости для соответствующей зоны (подзоны), обозначенной на генеральной карте (схеме);

дополнительным градостроительным регламентам по условиям охраны памятников истории и культуры для соответствующих зон;

дополнительным градостроительным регламентам по экологическим или санитарно-гигиеническим условиям для соответствующих зон;

дополнительным градостроительным регламентам по специальным ограничениям для соответствующих зон;

обязательным требованиям надежности и безопасности объектов, содержащимся в строительных, противопожарных, иных нормах и правилах;

публичным сервитутам, иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая договоры об установлении сервитутов, иные документы).

Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости включает:

основные виды разрешенного использования недвижимости, которые при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных требований не могут быть запрещены;

сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости, которые по отношению к основным видам являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида сопутствующий вид использования не является разрешенным, если иное специально не оговаривается настоящими Правилами применительно к конкретным видам и/или местам (условиям) расположения недвижимости;

условно разрешенные виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных зональных согласований.

Для каждой зоны, выделенной на генеральной карте (схеме), устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.), являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, иным нормам и требованиям.

Объекты, сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения застройки, размещение которых требует отдельного земельного участка, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований.

Градостроительные регламенты по параметрам строительных изменений недвижимости не устанавливаются в случаях проведения капитального ремонта, реконструкции и реставрации существующих зданий и сооружений без изменения вида их использования (функционального назначения), габаритов и/или архитектурного облика, иных действий, не имеющих последствий в части изменений городской среды и не затрагивающих интересы третьих лиц, в том числе: текущий ремонт зданий и сооружений; внутренние перепланировки зданий; отделочные работы, работы по инженерному и технологическому переоборудованию зданий и сооружений; строительство временных зданий и сооружений.

Градостроительный регламент, установленный для каждого вида территориальной зоны, подзоны, применяется в равной мере ко всем расположенным в них объектам недвижимости. Исключение составляют:

состоящие в официальных списках памятники истории и культуры, в отношении которых уполномоченным органом охраны памятников истории и искусства принимаются решения о параметрах и характеристиках реставрации, реконструкции объектов историко-культурного наследия в индивидуальном порядке, согласно законодательству об охране и использованию памятников истории и культуры;

состоящие в официальных списках памятники природы, особо охраняемые природные территории, решения по которым принимаются органом по охране природы в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;

объекты недвижимости, для которых права владения, пользования и строительных преобразований предоставлены до вступления в силу Правил.

Владельцы недвижимости имеют право выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный для соответствующих видов территориальных зон, а также менять один вид разрешенного использования недвижимости на другой вид в следующем порядке:

в случае если изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой вид связано с конструктивными преобразованиями объектов, необходимо получение разрешения на строительство в порядке, установленном Правилами с последующей регистрацией (учетом) нового вида использования объекта недвижимости в установленном порядке;

в случае если изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой не связано с конструктивным преобразованием объектов, владелец недвижимости ходатайствует о внесении соответствующих изменений в регистрационные документы о правах на недвижимость, а также в документы учета недвижимости, уведомляя об этом орган строительства и архитектуры, орган по землеустройству, орган по управлению имуществом;

в случае изменения разрешенного вида использования на условно разрешенный применяются процедуры специальных согласований.

Генеральная карта (схема) зонирования разрабатывается на основе утвержденного генерального плана или концепции генерального плана в М 1:5000 (1:10000) на всю территорию поселения, в границах его черты.

В генеральной карте (схеме) зонирования выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования недвижимости, расположенные в границах каждой зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерно-транспортной инфраструктуры, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных и иных режимных объектов, прочие территории, а также территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд. В генеральной карте (схеме) могут устанавливаться основные параметры допустимых строительных изменений недвижимости, характеризующие общие принципы застройки территориальной зоны: плотность, этажность застройки, особые требования к архитектуре зданий и сооружений.

На генеральной карте (схеме) зонирования выделяются территории особого регулирования градостроительной деятельности федерального, краевого и муниципального значения.

Градостроительные регламенты территориальных зон, выделенных в генеральной карте (схеме) зонирования, устанавливаются на основе схем функционального и строительного зонирования и технико-экономических показателей концепции генерального плана или генерального плана.

Генеральные карты (схемы) зонирования поселений утверждаются представительным органом городского, сельских поселений по представлению главы администрации.

Зональные согласования (общие и специальные) использования и строительных изменений недвижимости осуществляются при проведении работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ.

Согласования намерений застройщиков по использованию и строительным изменениям недвижимости подразделяются на:

общее зональное согласование;

специальное зональное согласование.

Общее зональное согласование требуется для видов использования недвижимости, которые в характеристиках территориальных зон определены как основные разрешенные виды либо как сопутствующие основным видам разрешенного использования недвижимости.

Специальное зональное согласование требуется для использования недвижимости в целях, которые определены в характеристиках территориальных зон как условно разрешенные и требующие специальных согласований.

Зонального согласования не требуется для изменения одного вида разрешенного использования на другой вид разрешенного использования недвижимости, для несущественных изменений недвижимости, при условии, что эти действия не связаны с изменениями физических параметров и конструктивных характеристик объекта недвижимости.

Зонального согласования также не требуется для строительных изменений недвижимости, осуществляемых правообладателями земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствии с утвержденным проектом застройки либо при предоставлении земельных участков для строительства в соответствии с утвержденным проектом застройки.

При получении проекта Правил из органа местного самоуправления, определенного муниципальным образованием (например, отдел архитектуры и градостроительства) глава городского, сельского поселения принимает решение о проведении публичных слушаний в срок не позднее, чем через десять дней со дня получения проекта.

Земельные участки могут быть переданы физическим и юридическим лицам для целей строительства при условии, что на момент передачи эти земельные участки являются сформированными как объекты недвижимости.

Земельные участки являются сформированными как объекты недвижимости, если они свободны от прав третьих лиц (за исключением тех, которые определены посредством сервитутов) и для них установлены:

проект границ;

разрешенные виды использования недвижимости, параметры разрешенных строительных преобразований объектов недвижимости;

сведения об обеспечении земельного участка объектами инженерно-транспортной инфраструктуры;

публичные сервитуты (при необходимости).

Комплект сведений и документов о сформированных земельных участках включает:

проект границ земельного участка, согласованный с владельцами соседних земельных участков (в случае размещения участка в сложившейся застройке);

материалы выноса границ земельного участка в натуру;

описание градостроительных регламентов о разрешенных видах использования и параметрах разрешенных строительных преобразований недвижимости, сведений о публичных сервитутах и дополнительных ограничениях в использовании земельного участка в связи с размещением в охранных или защитных зонах;

общее или специальное зональное согласование;

расчет убытков собственника или землепользователя с учетом упущенной выгоды или потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, связанных с изъятием земли, прав других лиц, обременяющих предоставляемые земельные участки;

оценочную ведомость на недвижимость, передаваемую застройщику и подлежащую сносу;

технические условия на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и расчет платы за подключение к ним;

решение собственника земли о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Проекты межевания территорий устанавливают границы земельных участков, разрабатываются на застроенные или подлежащие застройке территории в границах установленных красных линий. Межевание территорий улично-дорожной сети, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, иных территорий общего пользования, а также железных, автомобильных дорог и других видов внешнего транспорта не проводится.

На территорию, подлежащую застройке, проект межевания разрабатывается в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа. В составе проектов межевания территории осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения и обеспечения нормальной эксплуатации объектов недвижимости, с учетом эффективности использования земель и действующих градостроительных нормативов.

Границы существующих землепользований, оформленные в установленном порядке, при разработке проекта межевания не подлежат изменению без согласия землепользователей на изменение границ земельных участков, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с действующим законодательством.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры предоставляемых земельных участков в собственность (за плату и бесплатно) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливаются в порядке ст. 33 Земельного кодекса РФ.

При разработке проекта межевания должны быть уточнены публичные сервитуты.

Чертеж границ земельного участка выполняется на топографической съемке и включает:

адрес расположения земельного участка;

площадь земельного участка;

границы земельного участка с указанием координат поворотных точек и соседних землепользователей;

минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается возводить строения (пятно застройки);

обозначение трасс инженерно-технических коммуникаций, проходящих по земельному участку, и границ действия публичных сервитутов (при их наличии);

существующие строения, включая строения, не соответствующие Правилам;

иные обозначения.

Сформированные в соответствии с требованиями Правил земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам:

на условиях торгов (конкурсов, аукционов) по инициативе администрации поселения или Правительства Хабаровского края без предварительного согласования мест размещения объекта;

на бесконкурсной основе (без проведения торгов, конкурсов, аукционов) - по заявкам граждан и юридических лиц, без предварительного согласования мест размещения объектов (для территорий, имеющих утвержденные документы правового зонирования) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для территорий, не имеющих утвержденные документы градостроительного зонирования).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Другой комментарий к Ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Действующее федеральное законодательство предусматривает несколько разновидностей зонирования: экологическое, ценовое, градостроительное. В общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.). Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности в соответствии со ст. 1 ГрК Градостроительное зонирование должно стать важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.

Институт градостроительного зонирования был впервые введен на федеральном уровне ГрК 1998 г., которым были установлены основные элементы такого зонирования: правила землепользования и застройки и градостроительные регламенты*(17). Следует отметить, что ГрК 1998 г. помимо собственно зонирования выделял и понятие правового зонирования, под которым понималась деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Помимо ГрК 1998 г. ряд важных норм, регулирующих градостроительное зонирование, были включены в ЗК РФ. При этом термин "градостроительное зонирование" в ЗК РФ и в ГрК 1998 г. не использовался, а применялся термин "зонирование территорий". Институт градостроительного зонирования должен позволить населению соответствующих муниципальных образований эффективнее влиять на процесс застройки территории муниципального образования, отстаивать свои права и законные интересы не только в суде, но и на этапе планирования застройки. Кроме того, градостроительное зонирование призвано сделать процесс застройки более прозрачным для жителей и инвесторов, привлечь дополнительные инвестиции в строительство, снизить издержки и административные барьеры в строительстве.

В федеральном законодательстве до принятия ГрК не был четко установлен порядок разработки, принятия и применения правил землепользования и застройки, не были должным образом урегулированы виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости, процедуры получения разрешения на отклонение от установленных параметров строительства и реконструкции и разрешения на использование земельных участков и объектов недвижимости, не предусмотренные градостроительным регламентом.

В результате институт градостроительного зонирования практически не использовался в градостроительной деятельности муниципальных образований, поскольку его применение не было обязательным при осуществлении градостроительной деятельности, и законодательством параллельно допускалась процедура предоставления земельных участков под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта.

В итоге правила землепользования и застройки были разработаны и введены в действие только на территории только ряда крупных муниципальных образований, таких как, например, Хабаровск, Чита, Челябинск, Саранск, Самара, Ульяновск. С целью стимулирования органов местного самоуправления к зонированию территорий муниципальных образований Федеральный закон о введении в действие ГрК запретил с 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов, за исключением ряда случаев.

ГрК в ст. 1 установил определение терминов градостроительного зонирования, территориальных зон, градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки, то есть установил понятийный аппарат градостроительного зонирования, а также в ч. 1 комментируемой статьи закрепил цели разработки и принятия правил землепользования и застройки.

Новый ГрК устанавливает закрытый перечень элементов, включаемых в правила землепользования и застройки, а также определяет их содержание. Это означает, что муниципальные образования при разработке собственных правил землепользования и застройки не могут варьировать состав и содержание правил землепользования и застройки, включать в их состав собственные элементы. В противном случае заинтересованные граждане и юридические лица могут в судебном порядке признать недействительными положения правил землепользования и застройки, не предусмотренные частями 2 и 3 комментируемой статьи. Одной из составных частей правил землепользования и застройки является карта градостроительного зонирования, на которой отображаются границы территориальных зон, а также границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

Отношения, связанные с использованием картографических изображений, регулируются Федеральным законом от 26.12.1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии"*(18). В соответствии с ФЗ от 26.12.1995 г. работу по созданию карты градостроительного зонирования можно отнести к геодезическим и картографическим работам специального (отраслевого) назначения, к числу которых относятся:

создание и обновление топографических планов, предназначенных для составления генеральных планов участков строительства различных объектов, подземных сетей и сооружений, привязки зданий и сооружений к участкам строительства, а также для выполнения иных специальных работ;

создание и ведение географических информационных систем специального назначения;

создание тематических карт, планов и атласов специального назначения в графической, цифровой и иных формах, издание этих карт, планов и атласов;

геодезические, топографические, аэросъемочные и другие специальные работы при инженерных изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений, межевании земель, ведении кадастров, иных изысканиях и специальных работах;

Согласно ст. 12 ФЗ от 26.12.1995 г. картографическая деятельность подлежит лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"*(19).

Таким образом, осуществлять подготовку карты градостроительного зонирования может только организация, имеющая лицензию на указанный вид деятельности. Порядок лицензирования картографической деятельности установлен Постановлением Правительства РФ от 28.05.2002 г. N 360 "О лицензировании картографической деятельности". Лицензирование картографической деятельности осуществляется согласно Постановлению Правительства РФ от 29.07.2004 г. N 386 "Об утверждении положения о Федеральном агентстве по геодезии и картографии"*(20) Федеральным агентством по геодезии и картографии (Роскартографией) и его территориальными органами.

Лицензионными требованиями и условиями, необходимыми для получения лицензии, являются:

а) соблюдение законодательства Российской Федерации, нормативно-технических документов в области картографической деятельности;

б) наличие у юридического лица в штате квалифицированных работников в области картографии, а также наличие у руководителя высшего или среднего профессионального образования и стажа работы в данной области не менее 3 лет;

наличие у индивидуального предпринимателя высшего или среднего профессионального образования и стажа работы в области картографии не менее 3 лет;

в) наличие у работника, участвующего в выполнении аэросъемочных работ, свидетельства бортоператора (бортнаблюдателя);

г) наличие у лицензиата зданий и помещений, сертифицированных и прошедших метрологическое обслуживание (поверку, калибровку) приборов и оборудования, службы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой картографической продукции;

д) организация ремонта, поверок и калибровок средств измерений, применяемых при осуществлении картографической деятельности;

е) использование последних по сроку издания (составления) материалов государственного картографо-геодезического фонда в качестве основы при составлении и подготовке к изданию новой картографической продукции;

ж) отображение на вновь создаваемых картографических материалах наименований географических объектов в нормализованной форме в соответствии с требованиями нормативно-технических документов;

з) отображение на издаваемой картографической продукции выходных сведений;

и) безвозмездная передача 1 экземпляра изданной картографической продукции в соответствующие картографо-геодезические фонды.

Для получения лицензии соискатель лицензии (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) представляет в лицензирующий орган следующие документы:

а) заявление о предоставлении лицензии с указанием:

наименования, организационно-правовой формы и места нахождения - для юридического лица;

фамилии, имени, отчества, места жительства, данных документа, удостоверяющего личность, - для индивидуального предпринимателя;

лицензируемой деятельности и видов работ, которые соискатель лицензии намерен выполнять при осуществлении этой деятельности;

б) копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица;

копия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя - для индивидуального предпринимателя;

в) копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе;

г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии;

д) сведения об уровне образования и (или) квалификации, стаже работы по специальности в области картографии работников, которые будут осуществлять лицензируемую деятельность.

Законодательством запрещается требовать от соискателя лицензии представления иных документов. Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении или об отказе в предоставлении лицензии в течение 60 дней со дня поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами. Срок действия лицензии на осуществление картографической деятельности - 5 лет. Указанный срок может быть продлен по заявлению лицензиата в порядке, предусмотренном для переоформления лицензии. Роскартография и ее территориальные органы ведут реестр лицензий.

Часть 6 комментируемой статьи предусматривает закрытый состав градостроительного регламента, содержание которого не может быть изменено органами местного самоуправления. Нормы предоставления земельных участков определяются в ст. 33 ЗК РФ. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Вместе с тем, ЗК РФ предусматривает особый порядок определения предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности, который установлен для определенных целей предоставления земель:

для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, указанные размеры устанавливаются законами субъектов РФ;

для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для указанных выше целей, устанавливаются:

федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;

законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Ограничения использования земельных участков заключаются согласно ст. 56 ЗК РФ в ограничении прав на землю, которые могут быть ограничены исключительно по основаниям, установленным ЗК РФ и иными федеральными законами, в том числе ГрК.

ЗК РФ предусматривает следующие виды ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и иными федеральными законами.

К иным ограничениям использования земельного участка может быть отнесен публичный сервитут, предусмотренный ст. 23 ЗК РФ. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. ЗК РФ устанавливает закрытый перечень целей установления публичного сервитута:

1) для прохода или проезда через земельный участок;

2) для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) для проведения дренажных работ на земельном участке;

5) для забора воды и водопоя;

6) для прогона скота через земельный участок;

7) для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) для использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) для свободного доступа к прибрежной полосе.

Публичный сервитут может быть срочным или постоянным. Земельное требование содержит требование о том, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(21). Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.